최근 부동산 시장에서 가장 많이 등장하는 단어 중 하나가 바로 “공급절벽”입니다.
공급절벽은 쉽게 말해, 새로 지어진 아파트가 시장에 풀리는 양이 갑자기 크게 줄어드는 현상을 의미하는데요.
2025년을 기점으로 한국의 아파트 입주 물량이 감소하면서 “앞으로 3~5년은 공급 부족이 본격화될 수 있다”는 전망이 나오고 있습니다.
그렇다면 실제 데이터는 어떤 흐름을 보여줄까요? 이 글에서는 2025~2027년 입주물량 변화, 지역별 공급 감소, 집값에 미칠 영향을 구체적으로 분석해보겠습니다.
1. 왜 2025년부터 공급절벽이 시작된다고 할까?
현재 공급절벽이 예고되는 가장 큰 이유는 2021~2022년 분양 감소 때문인데요. 아파트는 분양 후 보통 2~3년 뒤에 입주가 이뤄지기 때문에, 과거 분양이 줄어든 시기의 영향을 지금 받게 됩니다.
● 2021~2022년 분양이 줄어든 이유
- 금리 급등 → 사업성 악화
- 원자재 가격 상승 → 건설비 폭등
- 부동산 규제 강화 → 사업 지연
- 건설사 자금난 → 착공 연기 증가
이 시기에 줄어든 분양 물량이 2025년부터 “입주 감소”라는 결과로 나타나는 것이죠.
2. 2025~2027년 전국 입주물량 추정
국토부·HUG·부동산R114 자료를 기반으로 보면, 앞으로 3년은 분명한 감소세를 보입니다. (지역별 편차는 존재하지만, 전국 평균은 하락 흐름.)
전국 아파트 입주물량 추정치
2023년: 약 34만 세대
2024년: 약 32만 세대
2025년: 약 28만 세대
2026년: 약 25만 세대
2027년: 약 20만~22만 세대
4년 동안 약 12만 세대 이상 감소, 2027년에 이르면 2023년 대비 30~40% 축소
특히 2027년은 공급의 바닥이라는 평가가 가장 많습니다.
이 시기에는 착공 건수까지 줄어 “이후 2028~2029년 공급도 부족해질 수 있다”는 분석도 나옵니다.
3. 가장 큰 문제는 “수도권 공급 감소”
전국적으로 공급이 줄어드는 것도 문제지만, 가장 큰 위험은 수도권인데요,
수도권은 인구 유입이 계속되는 지역이기 때문에, 입주물량 감소가 가격 변동성을 크게 키울 수 있는 구조입니다.
● 수도권 입주물량 변화
수도권은 3년 내에 입주물량이 절반 가까이 줄어들 수 있다는 전망도 있습니다.
특히 서울은 정비사업 지연·인허가 감소 때문에 감소 폭이 더 큽니다.
4. 공급절벽이 집값에 미치는 영향
공급절벽은 단기간 집값을 올리는 요인이 되기도 합니다.
특히 과거 사례를 보면 공급이 줄어드는 시기에는 전세가격부터 먼저 상승하는 패턴이 많이 나타났습니다.
● 과거 패턴
- 입주물량 감소 → 전세가격 상승
- 전세 상승 → 월세 상승
- 전·월세 불안 → 매매 수요 증가
- 매매 회복 → 집값 반등 가능
물론 금리와 경기 상황에 따라 양상이 달라지지만, 공급절벽 자체가 가격을 아래로 누르지는 않는다는 점은 분명합니다.
결론: 2025~2027년은 전세 가격의 변동성이 매우 커질 가능성이 높습니다. 실제로 2018~2020년에도 공급 부족 → 전세난 → 집값 상승 흐름이 반복된 바 있습니다.
5. 공급절벽이라고 해도 집값이 무조건 오르는 건 아니다
공급이 줄어든다고 해서 집값이 무조건 오르지는 않습니다. 가격을 결정하는 요인은 공급뿐 아니라 다음 변수들이 함께 작용합니다.
- 금리 수준 (가장 큰 영향)
- 경기·고용 상황
- 대출 규제
- 정부의 부동산 정책
즉 공급절벽은 “상승 요인 중 하나”일 뿐, 단독으로 시장 전체를 결정하지는 않습니다.
6. 앞으로 3년, 우리는 어떻게 대응해야 할까?
① 수도권 전세 수급에 특별히 주목하기
전세가격은 공급 영향을 가장 직접적으로 받는 영역인데요, 2026~2027년 전세시장 불안 가능성은 전문가들도 꾸준히 경고하는 부분입니다.
② 실수요자라면 공급 감소 타이밍을 체크
입주물량이 줄어드는 1~2년간은 신축 중심으로 가격 반등이 일어나는 경우가 많습니다. 내 집 마련을 고려한다면 “지역별 입주물량”을 체크하는 것이 필수입니다.
③ 투자자라면 금리와 공급을 함께 보는 것이 정석
공급만 보면 오해하기 쉽고, 금리와 같이 보면 전체 그림이 보입니다. 2025년 이후 금리 인하가 시작된다면 공급절벽과 맞물리면서 시장이 다시 살아날 가능성도 있습니다.
2025~2027년은 실제로 ‘공급절벽 구간’이 맞다
데이터를 기반으로 보면, 2025년부터 아파트 공급은 명확하게 감소합니다.
2027년은 공급이 바닥에 도달하는 해로 평가되며, 이 영향은 전세시장·월세시장부터 빠르게 나타날 가능성이 높습니다.
향후 집값의 방향은 금리·경기·정책 등 다양한 요인과 함께 결정되겠지만, “공급절벽은 분명한 현실이며, 이를 이해하는 사람이 시장을 더 정확히 읽을 수 있다”는 점은 확실합니다.